Borettslag og sameie

• Vinduer, rør, ledninger, inventar, utstyr, apparater og innvendige flater i boligen.
• Nødvendig reparasjon eller utskifting av rør, ledninger, inventar, utstyr, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer.

Du er ikke ansvarlig for utskifting av vinduer og ytterdører til boligen, eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner. Vedlikeholdsplikten gjelder også utbedring av tilfeldig skade.

Samtidig er det viktig å få med seg at borettslaget eller sameiet kan fastsette vedtekter som setter en annen fordeling av vedlikeholdsansvaret.

• Skifte av vinduer og ytterdører til boligene
• Reparasjon og utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner
• Felles rør, ledninger, kanaler og andre fellesinstallasjoner som går gjennom boligen

Skade på bolig eller inventar som tilhører borettslaget, er borettslagets ansvar, så sant misligholdet ikke kommer fra en annen andelseier.

Hvis det blir leid inn hjelp, kan du få regning. Som ordet antyder, er det frivillig å delta på dugnad. Du kan allikevel bli sittende med regningen sammen med naboene dine, hvis styret må leie inn hjelp. Da kan det nemlig hende at felleskostnadene må økes.

Stiller du derimot opp på dugnaden, kan borettslaget velge å betale deg for arbeidet ved at du får en reduksjon i fellesutgiftene. Antallet kroner skal da være realistisk i forhold til hva det ville kostet å kjøpe arbeidskraft isteden.

Alle i borettslaget må være med å betale for installasjon av kabelanlegget som leverer TV-signaler. Kabelanlegget er normalt borettslagets eiendom og øker også verdien på boligene.

Det er mer tvilsomt om alle også må være med å betale for et TV-abonnement de ikke ønsker. Er det snakk om abonnement på en grunnpakke, og ikke spesielle tilleggs- eller ekstraabonnementer, vil flertallet normalt kunne bestemme at alle i borettslaget skal være med å betale. Flertallet kan normalt sett ikke tvinge et mindretall til å være med å betale for tilleggsabonnementer.

Hvis du unnlater å betale felleskostnader, risikerer du at du blir kastet ut, og at boligen tvangsselges. Borettslaget eller sameiet trenger ikke å gå til søksmål i slike tilfeller, men kan ta saken direkte til namsmyndighetene med en begjæring om tvangssalg av boligen.

Hvis du ønsker å bestride utkastingen og tvangssalget, må du reagere når du får advarsel fra borettslaget eller sameiet. Opprettholdes kravet om tvangssalg, må du gå til domstolene for å få avklart om grunnlaget er til stede.

Hvis du ønsker å leie eller låne ut leiligheten din, krever dette i utgangspunktet godkjenning fra styret i borettslaget.

Styret må godkjenne personen som skal bruke boligen, men må ha saklig grunn for å nekte. Et eksempel på en saklig grunn er at det er kjent for styret at personen er en bråkmaker som ikke overholder vanlige ordensregler.

Har du bodd i boligen i minst ett av de to siste årene, kan du fritt leie den ut for inntil tre år.

Selv om du ikke har bodd i leiligheten i minst ett av de to siste årene, kan du likevel leie eller låne ut hvis

• du er midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner
   
• en av de som skal bruke boligen, er andelseiers ektefelle eller andelseiers eller ektefellens nærmeste slektninger (barn, fosterbarn, barnebarn osv. og foreldre, besteforeldre osv.). For eksempel kan foreldre kjøpe en borettslagsbolig og låne den ut til sine barn.
   
• ved oppløsning av ekteskap og husstandsfellesskap. Da kan du overlate bruken av boligen til din fraskilte ektefelle eller din tidligere samboer.

OBS! Dine forpliktelser overfor borettslaget endres ikke av at du leier eller låner ut boligen til andre. Det er altså du som plikter å betale felleskostnadene til borettslaget.

I et sameie er det ikke noen lovfestet kobling mellom eiendomsretten og bruken, og du kan dermed fritt overlate bruken av boligen til andre.

Forkjøpsrett innebærer at den som har forkjøpsrett kan kjøpe boligen i stedet for den som selger har inngått avtale med. Du betaler da den prisen som kjøper og selger har blitt enige om.

Om det er forkjøpsrett, skal framgå av vedtektene til borettslaget eller sameiet. Det vil også framgå av vedtektene hvem som har forkjøpsrett. Som regel gjelder dette andre beboere i borettslaget og andre medlemmer i boligbyggelaget, for eksempel OBOS.

Den som har forkjøpsrett kan ikke benytte denne dersom kjøper er:

• andelseierens ektefelle
• andelseierens eller ektefellens barn, fosterbarn, barnebarn og lignende
• andelseierens eller ektefellens foreldre, besteforeldre eller søsken
• personer som de siste to år har tilhørt samme husstand som den tidligere eieren

Forkjøpsretten kan ikke benyttes dersom du overtar bolig etter skilsmisse eller oppløsning av husstanden.

Fristen for å melde at du ønsker å benytte forkjøpsretten, er som hovedregel 20 dager fra borettslaget har mottatt skriftlig melding om at boligen er solgt.

Formelt sett er det borettslaget som må gjøre forkjøpsretten gjeldende på vegne av forkjøpsretthaver, og det er borettslaget som skal ha skriftlig melding om overføring av borettsandel.

Det kan også være forkjøpsrett i boligsameier, selv om dette er langt mindre vanlig. Forkjøpsrett må være fastsatt i vedtektene.

Vurderer du å kjøpe en bolig hvor det er forkjøpsrett, bør du kontakte boligbyggelaget eller forretningsfører for å undersøke hvordan den gjennomføres.