Husleieloven regulerer hvilken adgang huseier har til å avslutte leieforholdet. Reglene er litt ulike avhengig av om du har en tidsbestemt eller tidsubestemt leiekontrakt.
I en tidsbestemt husleiekontrakt skal det gå klart frem av kontrakten at den ikke kan sies opp og hvilken dato leieforholdet skal opphøre. Det kan være avtalt at avtalen kan sies opp før utløpet av leieperioden. Leieforholdet opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leieperioden.
Utleieren trenger dermed ikke sende en oppsigelse. Når leieavtalen utløper, har leietaker plikt til å flytte ut. Gjør han ikke det, må utleieren sende en skriftlig flytteoppfordring før det har gått tre måneder.
Hvis utleier ikke gir slik flytteoppfordring, går leieforholdet over til å bli tidsubestemt. Da har leietaker rett til å bli boende til leieforholdet blir sagt opp etter lovens regler for tidsubestemte leieavtaler.
I slike kontrakter er det ikke avtalt noen tidsbegrensning for når leietiden utløper. Dere kan fritt avtale hvor lang oppsigelsesfristen skal være, og hvordan den skal beregnes. Er det ikke avtalt noe, er oppsigelsesfristen tre måneder. Oppsigelsesfristen begynner å løpe fra den 1. i måneden etter at oppsigelsen er foretatt.
Hvis man har en tidsubestemt leiekontrakt, kan utleieren bare si opp i disse tilfellene:
Hva som kan være saklig grunn, må avgjøres konkret, men et eksempel kan være at utleier skal selge boligen og ikke ønsker at denne selges med leietaker.
Dersom utleier begrunner oppsigelsen i noe annet enn de fire punktene loven nevner, vil oppsigelsen være ugyldig, og den kan ikke gjøres gjeldende mot leietaker.
Husleieloven stiller krav til utleierens oppsigelse. Oppsigelsen skal være skriftlig og begrunnet. Den skal også opplyse om at man kan protestere skriftlig til utleieren innen en måned etter at oppsigelsen er mottatt.
Det skal også stå at dersom leietaker ikke protesterer innen fristen, taper han retten til å hevde at oppsigelsen er i strid med loven, og at utleier i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven. Dersom oppsigelsen ikke inneholder det loven krever, vil den være ugyldig.
Hvis du protesterer på oppsigelsen innenfor fristen, er det utleier som må gå til søksmål for å få avgjort om oppsigelsen er rettmessig. Protesten må være skriftlig for å være gyldig. Benytt gjerne Forbrukerrådets standard klagebrev hvis du ønsker å klage.
Hvis dere ikke kommer til enighet, og du har leid av en profesjonell utleier, kan du ta saken videre til Husleietvistutvalget.
Hvis utleier er en privatperson, kan du klage til Husleietvistutvalget hvis du leier i Oslo, Akershus, Bergen eller Trondheim.
Hvis klagen ikke kan behandles av Husleietvistutvalget, kan du ta saken videre til konfliktrådet eller forliksrådet.
