Forside > Bolig > Kjøp og salg av bolig > Misfornøyd med kjøp av brukt bolig?
Her finner du tips og råd for deg som er misfornøyd med kjøp av brukt bolig.

Når har boligen en feil eller mangel?

Boligen skal være i samsvar med det som er avtalt skriftlig og muntlig – slik som for eksempel salgsprospekt, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. 

Fra 1. januar 2022 kan selger ikke lengre ta generelle forbehold om tilstanden ved salg til forbrukerkjøpere. Boliger og fritidsboliger kan ikke selges «som den er» til forbrukere. Det stilles da strengere krav til informasjonen fra selger. Selger må fremdeles opplyse om alle kjente forhold ved boligen, og opplysningene skal være korrekte. I tillegg bør selger innhente en ny type tilstandsrapport som vil gi kjøper mer og bedre opplysninger om boligen.  

Du kan ikke klage på forhold som du har fått opplysninger om i tilstandsrapporten, i salgsoppgaven eller på andre måter. 

Hva må selger opplyse om?

Selger må gi god og riktig informasjon, og:

  • Dokumentere boligens tilstand med en godkjent tilstandsrapport.  
  • Ha fylt ut egenerklæringen. Egenerklæringen er et viktig grunnlag for den bygningskyndiges videre undersøkelser og vurderinger, og gir viktig informasjon til kjøper. 

Feil eller mangelfull utfylling av egenerklæringen kan medføre ansvar for selger. 

Selger skal lese grundig igjennom tilstandsrapporten og salgsoppgaven for å sjekke at det ikke er feil eller misforståelser. Avhendingsloven og forskriften om tilstandsrapporter krever at opplysninger skal gis i klart og tydelig språk.  

Hvis selger er usikker på om noe er relevant, eller om informasjonen er tilstrekkelig, bør du ta det opp med eiendomsmegler og den bygningskyndige – før informasjonen blir publisert.  

Jo mer selger opplyser, jo mindre risiko er det for at kjøper vil klage etter salget.  

Hva kan jeg klage på?

Etter avhendingsloven kan ikke kjøper reklamere på feil og mangler som han kjente til, eller måtte kjenne til, da avtalen ble inngått.  

Det som er tydelig beskrevet i en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter blir kjøpers ansvar. Dette gjelder selv om kjøper ikke har lest dokumentene. Kjøpere må derfor lese rapporten og alle andre salgsdokumenter godt. 

Boligen skal også vurderes ut fra blant annet type, alder og synlige tilstand. Det vil si at kjøpere kan ha mindre forventinger til eldre boliger enn til nye boliger. Det kan være skader eller feil som ikke er beskrevet, men som selger likevel ikke kan holdes ansvarlig for. 

Kjøper må selv dekke tap og kostnader opp til 10 000 kroner. Dette er en slags egenandel (egenrisiko) for kjøper der selger er ansvarlig. Denne beløpsgrensen får altså bare betydning for utmåling av prisavslag eller erstatning dersom eiendommens tilstand ikke tilsvarer det som følger av avtalen.

Hvordan går jeg frem for å klage?

1. Klag til selger

Hvis du ønsker å klage på feil eller mangler ved boligen du har kjøpt, må du først klage skriftlig til selger og/eller selgerens eierskifteforsikringsselskap. Husk å ta vare på en kopi av klagen, slik at du kan dokumentere klagen til senere. Benytt gjerne Forbrukerrådets klagebrev.

Klagebrev til selger

OBS! Det er viktig at du klager så snart som mulig til selger når du oppdager en mangel eller feil ved boligen. Du plikter også å klage innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget mangelen.

Når du oppdager at noe er galt, bør du straks varsle selger og/eller eierskiftforsikringsselskapet. Gjør dette med en gang, så kan du heller gi beskjed om at du kommer tilbake når du har funnet ut mer om hva som er årsaken til feilen.

Den absolutte klagefristen er fem år etter at du har kjøpt boligen. Samtidig er det viktig å være oppmerksom på at rettsvesenet har lagt lista høyt for når du kan forvente å nå frem med klagen din.

2. Klag til forsikringsselskapet og Finansklagenemnda

Hvis selger har eierskifteforsikring og du ikke kommer til enighet med forsikringsselskapet, kan du klage til Finansklagenemnda. Nemnda gir en grundig behandling av saken, og er sammensatt av representanter fra forbrukersiden og finansnæringen. Behandlingen er gratis.

OBS! Hvis dere ikke kommer til enighet og eieren ikke har eierskifteforsikring, må du ta saken til rettsvesenet, der forliksrådet er første instans.