Du kan klage på feil og mangler hvis huset ikke er i samsvar med avtalen eller offentligrettslige krav, slik som krav til elektrisk anlegg og ildsteder (bustadoppføringslova). Det foreligger også en mangel dersom entreprenøren har gitt feil opplysninger, eller har unnlatt å gi opplysninger som er av betydning for deg. Det kan være nødvendig at du engasjerer en takstmann for å dokumentere feil og mangler ved boligen.
Hvis huset lider av alvorlige mangler, for eksempel konstruksjonsfeil, kan du nekte å overta. Det samme gjelder dersom kommunen ikke har gitt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Du bør derfor be om å få se dokumentasjon på at dette er gitt, før du overtar boligen.
Det bør føres protokoll over mangler, og det er lurt å gi entreprenøren en frist for å reparere og utbedre. Protokollen bør i tillegg angi hvem som var til stede, om du overtar boligen eller nekter overtakelse, og eventuelt om betaling blir tilbakeholdt. Det er også viktig å være klar over at boligen regnes som overtatt hvis du har flyttet inn, selv om det ikke er holdt en overtakelsesforretning. Standard Norge har utarbeidet blanketter som kan være nyttige å bruke ved overtakelse. Blankettene kan kjøpes på Standard Norges nettsider.
Selv om bustadoppføringslova gir fem års reklamasjonsfrist, er det viktig at du klager innen rimelig tid etter at du oppdaget mangelen. I verste fall kan du miste retten til å klage hvis du drøyer for lenge. Entreprenøren kan i tillegg gi deg en lengre klagefrist i form av en garanti. En garanti kan på den andre siden aldri begrense de rettighetene som loven gir deg.
Selv om du har reklamert innen rimelig tid og innenfor femårsfristen, kan ditt krav mot entreprenøren foreldes. Foreldelsesfristen er tre år og løper i utgangspunktet fra overtakelsestidspunktet. Selv om du reklamerer straks og innenfor den femårige reklamasjonsfristen, foreldes kravet ditt hvis det går tre år uten at utbedringen skjer. Dersom du først oppdaget mangelen etter tre år, vil det løpe en tilleggsfrist på ett år fra du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Hvis entreprenøren lover å utbedre mangelen uten å gjøre noe, må du avbryte foreldelsesfristen ved å gå til domstolen. Du kan også avbryte foreldelsesfristen ved å klage skriftlig til Boligtvistnemnda.
Du kan holde tilbake så mye av betalingen som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket. Holder du tilbake mer penger enn det mangelen representerer, kan du bli pålagt forsinkelsesrenter.
Entreprenøren kan kreve å få rette feil og mangler selv, hvis reparasjonen skjer innen rimelig tid og uten vesentlig ulempe for deg. Du bør derfor ikke reparere den selv før du klager. Retter du selv, kan det innebære at du mister kravet ditt. Retting skal skje uten kostnader for deg.
Du kan kreve prisavslag dersom entreprenøren ikke retter feilen eller mangelen. Du kan også kreve prisavslag dersom entreprenøren ikke har rettet mangelen innen rimelig tid. Prisavslaget skal som regel være lik kostnadene for retting. Hvis kostnadene blir urimelig høye i forhold til det mangelen betyr for deg, skal prisavslaget svare til den verdireduksjon som mangelen medfører.
Du kan heve avtalen dersom entreprenøren misligholder sine forpliktelser etter avtalen og/eller loven vesentlig.
Dersom du står igjen med et økonomisk tap etter å ha benyttet de mulighetene som er beskrevet ovenfor, kan du som hovedregel kreve at entreprenøren skal dekke økonomisk tap som er oppstått som følge av en mangel.
Dersom entreprenøren har gitt prisoverslag, skal ikke sluttprisen overstige den oppgitte summen vesentlig, og maksimalt med 15 prosent. Dette gjelder ikke dersom det uttrykkelig er avtalt en annen grense, eller dersom entreprenøren har rett på betaling for tilleggsarbeid. Har du fått et nøyaktig pristilbud, er det dette tilbudet som gjelder. Er ikke betalingstiden avtalt, må du betale når entreprenøren krever det etter overtakelsen.
Entreprenøren skal stille sikkerhet for oppfyllelsen av avtalen og eventuelle krav som oppstår de fem første årene etter overtakelsen. Slik sikkerhetsstillelse er særlig viktig dersom entreprenøren skulle gå konkurs. Sikkerheten kan stilles i bank eller gjennom garantiselskap. Be om dokumentasjon for sikkerhetsstillelsen. Du trenger ikke betale entreprenøren før han viser slik dokumentasjon.
Dere kan også avtale at du skal betale avdrag eller forskudd underveis. Loven setter grenser for hvor mye du er forpliktet til å betale på forskudd. Du er for eksempel ikke forpliktet til å betale større forskudd enn det som tilsvarer verdien av det arbeid og de materialer som er tilført eiendommen. Minst 10 prosent av vederlaget kan ikke kreves betalt før etter overtakelsen. Har ikke entreprenøren stilt de garantier som kreves etter loven, er du ikke forpliktet til å betale forskudd eller avdrag i det hele tatt.
Hvis du ønsker å klage på feil eller mangler ved boligen du har kjøpt, må du først klage skriftlig til selger. Bruk gjerne Forbrukerrådets ferdige klagebrev. Husk å ta vare på en kopi av klagen, slik at du kan dokumentere klagen til senere. Skulle selger være konkurs, kan du fremme krav til garantisten.
Hvis du ikke kommer til enighet med selger, kan du ta saken inn for Boligtvistnemnda, Forbrukerrådet eller forliksrådet.
Du avgjør i stor grad selv hvor du ønsker å klage inn saken. Noen ting det er greit å ha med seg;
Boligtvistnemnda behandler bare tvister mellom forbruker og medlemmer fra:
Nemnda tar også saker som gjelder fritidsseksjoner, eierseksjoner og tilbygg, men ikke saker om kjøp og salg av eldre boliger.
Dersom entreprenør ikke er tilsluttet en av de nevnte foreningene kan du ta saken til forliksrådet.
Du har også mulighet til å ta saken til mekling i Forbrukerrådet. Svært omfattende saker vil kunne bli avvist fra mekling og henvist til nemnda eller forliksrådet.
OBS! Mekling i Forbrukerrådet avbryter ikke foreldelsesfristen, som er på tre år. Dette betyr at du må melde inn kravet ditt til Boligtvistnemnda eller rettsvesenet (forliksråd eller tingretten) innen fristen, for at kravet ditt ikke skal gå tapt.
